Eine vorsorgliche beziehungsweise bedingte Auflösungserklärung im Mahnschreiben wegen qualifizierter Mietzinsrückstände für den Fall des nicht fristgerechten gänzlichen Zahlungsausgleiches ist unwirksam.

Es ist nicht möglich, im Mahnschreiben die Auflösung des Mietverhältnisses für den Fall zu erklären, dass binnen der gesetzten Frist die ausstehenden Mietzahlungen nicht geleistet werden. Die Vertragsauflösung muss zwingend nach dem erfolglosen Verstreichen der Nachfrist erklärt werden, andernfalls sie unwirksam ist.

Im Januar 2018 verhandelte der OGH einen Fall, in dem eine Hausverwaltung zweimalig die beklagte Mietpartei wegen ausstehender Mietzahlungen mahnte. In einem der Schreiben wurde erklärt, dass die Nichteinhaltung der Zahlungsfrist zur Folge hätte, dass die Vermieter mit Ablauf dieser Frist genötigt wären, das Vertragsverhältnis „als aufgelöst zu betrachten“.

Bei Einbringung der Räumungsklage waren die Zahlungen geleistet. Das Berufungsgericht bestätigte die Auffassung des Erstgerichtes; für die Verwirklichung des Auflösungstatbestands nach § 1118 Fall 2 ABGB sei es zwingend erforderlich, die zeitliche Abfolge „Verzug – Mahnung samt Nachfristsetzung – Auflösungserklärung“ immer zu wahren.

(OGH 26.1.2018, 8 Ob 143/17p)