Immobilienertragssteuer bei vorweggenommener Erbfolge und gemischter Schenkung?
Wird bei Vermögensübertragungen unter nahen Angehörigen im Rahmen einer vorweggenommenen Erbfolge beziehungsweise im Wege einer gemischten Schenkung ein Entgelt vereinbart, so wird dies nach nunmehr ach neuester Judikat erst dann als entgeltlicher und damit einkommensteuersteuerpflichtiger Vorgang angesehen, wenn das Entgelt insgesamt mehr als 75 % des Verkehrswertes der zu übertragenden Immobilie beträgt (vgl. Entscheidung des VwGH vom 16.11.2021 Ro 2020/15/0015). Bisher lag die Grenze bei lediglich 50%.
Wichtig ist dies vor allem dann, wenn dem erbenden bzw. beschenkten Kind aufgetragen wird, Ausgleichszahlungen an die anderen Kinder zu leisten, was üblicher Weise der Fall ist, da die Eltern ihren Kinder wertmäßig das gleiche zuwenden wollen.
Hier ein Beispiel, um die Konsequenzen einer solchen Immobilienertragssteuer-Pflicht zu veranschaulichen:
Die Eltern schenken einem ihrer Kinder ein Haus und tragen diesem Kind auf, Ausgleichszahlungen in Höhe von ca. 50 % des Verkehrswertes an seine Geschwister zu leisten, damit alle Kinder wertmäßig gleich bedacht werden (= Gegenleistung, somit gemischte Schenkung).
Wude hier nach bisheriger Judikatur die 50 %-Grenze überschritten und dadurch die Immobilienertragssteuerpflicht ausgelöst, so scheint das im ersten Schritt noch eine überschaubare Konsequenz zu sein, denn die Immobilie als Familieneigentum stellt in aller Regel Altvermögen dar und beträgt die Immobilienertragssteuer daher „nur“ 4,2 % der Gegenleistung (= Ausgleichszahlungen).
Im nächsten Schritt allerdings führt diese Grenzüberschreitung dazu, dass das Kind, dem das Haus geschenkt wurde, nun über Neuvermögen verfügt mit sehr niedrigen Anschaffungskosten in Höhe von rund 50% des Verkehrswertes (Summe der Ausgleichszahlungen), dem im Verkaufsfall aber sodann der gesamte Verkaufserlös gegenübersteht, also für Zwecke der Bemessung der Immobilienertragsteuer eine sehr hohe Bemessungsgrundlage zugrunde zu legen ist und daher hohe Steuern zu bezahlen sind.
Durch das nunmehrige Erkenntnis des VwGH wird die Problematik deutlich entschärft. Bei der Vertragsgestaltung ist hier also im Einzelfall große Vorsicht geboten.
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Mag. Andre Hitzenbichler, MBL