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Ablauf eines Immobilienverkaufs in Österreich

„Fahrplan“ für den Ablauf eines Immobilienverkaufs in Österreich

Eine Immobilientransaktion in Österreich besteht in der Regel im Wesentlichen aus

• dem vertraglichen Teil, der insbesondere den zwischen dem alten und neuen Eigentümer geschlossenen Vertrag bzw. Erwerbstitel umfasst,
• der Treuhandschaft, die zwingend bei einer Rechtsanwaltskammer zu registrieren ist sowie
• dem grundbücherlichen Teil, bei dem der neue Eigentümer im Grundbuch des Bezirksgerichts eingetragen wird, in dessen Sprengel der Vertragsgegenstand liegt.

1. Der vertragliche Teil

1.1 Kaufanbot

Die Käuferseite richtet in der Regel nach einer Besichtigung der Liegenschaft ein schriftliches Kaufanbot an die Verkäuferseite, in dem insbesondere die Parteien, der Kaufpreis und das späteste Zahlungsdatum, der Vertragsgegenstand sowie die Beschaffenheit des Vertragsgegenstandes definiert sind. Auch die Kostenregelung für die Abwicklung und allfällige Maklergebühren sowie die grundbücherlichen Erfordernisse sollten in einem Kaufangebot thematisiert werden.

1.2 Der Kaufvertrag

Ein Kaufvertrag könnte in Österreich sogar mündlich geschlossen werden, allerdings kann ein mündlicher Kaufvertrag nicht im Grundbuch eingetragen werden. Daher bedarf es letztendlich immer der Schriftlichkeit.

Lediglich zur Überprüfung der Ausweise (Beglaubigung) wird in Österreich der Notar benötigt, der hierfür in unsere Kanzlei kommt.

2. Die Treuhandschaft

Die Parteien beauftragen gemeinsam einen bei der Rechtsanwaltskammer registrierten Treuhänder. Das ist in der Regel der den Vertrag errichtende Rechtsanwalt.

Sofern die Einverleibung eines Pfandrechts oder die Löschung einer verbücherten Schuld aus dem Grundbuch erfolgen soll, kann auch eine weitere Partei (Bank, sonstige Gläubigerin) Treugeberin sein und mit dem Treuhänder individuell eine Treuhandvereinbarung abschließen.

Der Treuhänder prüft vor der Auszahlung des Kaufpreises, ob die vertraglich vereinbarten Voraussetzungen vorliegen.

Sollte der Wert der Immobilie bei zumindest EUR 40.000,00 liegen, muss zwingend ein registrierter Treuhänder bestellt und die Treuhandschaft bei der zuständigen Rechtsanwaltskammer gemäß den Richtlinien des eTHB (elektronischen Treuhandbuchs) registriert werden. Bei Liegenschaftswerten unter EUR 40.000,00 kann gewählt werden, ob ein Treuhänder eingesetzt und die Treuhandschaft registriert wird.

Eine bei der Rechtsanwaltskammer registrierte Treuhandschaft ist gegen Veruntreuung versichert; im Rahmen des elektronischen Treuhandbuchs werden einzelne Schritte der Abwicklung durch die Rechtsanwaltskammer und die kontoführende Bank überprüft. Bitte erkundigen Sie sich bei Bedarf zu den Details hierzu.

2.1 Kontoanfrageantrag

Der Treuhänder stellt digital einen Antrag bei der Treuhandbank hinsichtlich der Eröffnung eines Treuhandkontos.

2.2 Erstmeldung „Registrierung der Treuhandschaft“

Der Treuhänder registriert die Treuhandschaft digital bei der zuständigen Rechtsanwaltskammer unter Bekanntgabe der Treugeber und der Treuhandsumme und übermittelt die Legitimationsurkunden der Parteien.

Jeder Treugeber erhält ein Informationsblatt mit einem individuellen Abfragecode, mit dem er telefonisch Auskünfte zum Stand der Treuhandschaft bei der Rechtsanwaltskammer einholen kann.

2.3 Kontoverfügungsauftrag

Alle Treugeber sowie der Treuhänder unterfertigen einen Kontoverfügungsauftrag und bestätigen darauf die Konten, auf die Gelder vom Treuhandkonto überwiesen werden dürfen sowie ggf. festgelegte Höchstbeträge für einzelne Konten. Die Bank tätigt ausschließlich Überweisungen auf diese Konten.

2.4 Überweisungen und Schließung des Treuhandkontos

Der Treuhänder überweist

• eine allfällige Immobilienertragssteuer direkt an das zuständige Finanzamt,
• allfälliges Honorar im maximal zulässigen Betrag direkt auf sein Geschäftskonto
• den Betrag für eine allfällige Lastenfreistellung direkt an die Bank bzw. den Gläubiger im Grundbuch
• den (restlichen) Kaufpreis an die Verkäuferseite

sofern die Treuhandbedingungen erfüllt und der Kaufpreis demnach freigegeben wurde. Danach beantragt der Treuhänder digital die Schließung des Treuhandkontos bei der Treuhandbank.

2.5 Abschlussmeldung an Rechtsanwaltskammer

Sofern die Treuhandschaft erledigt und sämtliche Vertrags- bzw. Treuhandbedingungen erfüllt sind, meldet der Treuhänder der Rechtsanwaltskammer digital den entsprechenden Abschluss des Geschäfts.

2.6 Geldwäschebestimmungen

Der bestellte Treuhänder überwacht die in der EU streng regulierten Geldwäschebestimmungen und nimmt vorab eine Risikobewertung hinsichtlich des Geldwäscherisikos vor. Immobilientransaktionen sind immer mit zumindest einem „geringen“ Risiko zu bewerten. Das Risiko ist z. B. höher zu bewerten, wenn eine der Parteien bzw. der Kaufpreis aus einem Drittstaat kommt.

Der Treuhänder ist verpflichtet, bei Verdachtsfällen in Bezug auf Geldwäsche eine Meldung an das Innenministerium zu veranlassen.

Bei der Beurteilung des Geldwäscherisikos helfen dem Treuhänder

• die Durchführung eines Compliance-Checks; der Treuhänder fragt elektronisch jeweils mit den Personendaten der Parteien beim KSV 1870 ab, ob diese eine politisch exponierte Person ist, oder ein ähnliches Risikopotential bekannt ist
• ein know-your-costumer-Fragebogen; der Treuhänder lässt sich von jeder Partei separat im Wesentlichen bestätigen, dass das Geld für die Transaktion aus legalen Quellen stammt und die Transaktion für den konkret definierten Vertragsgegenstand nicht zur Geldwäsche missbraucht wird.

3. Die Eintragung im Grundbuch

3.1 Anmerkung der Rangordnung für die Veräußerung

Sofern der Vertrag bzw. eine separate Rangordnungserklärung vorliegt, lässt der Treuhänder bzw. mit der grundbücherlichen Durchführung beauftragte Rechtsanwalt eine Anmerkung der Rangordnung, quasi die Absicherung eines Veräußerungsranges im Grundbuch, anmerken.

3.2 zuständiges Grundbuch

In der Regel wird der neue Eigentümer im Grundbuch eingetragen und mit der Eintragung im Grundbuch der sich zwischenzeitlich auf dem Treuhandkonto befindliche Kaufpreis an die Verkäuferseite ausbezahlt.

Das zuständige Grundbuch ist beim Bezirksgericht des Sprengels, in dem die Liegenschaft liegt.

3.3 Einverleibung von Rechten

Im Zuge der Immobilientransaktion werden im Grundbuch nachstehende Rechte einverleibt:

• Eigentumsrecht der Käuferseite im B-Blatt
• Eröffnungen oder Zuschreibungen im A-Blatt
• Pfandrecht der finanzierenden Bank(en) im C-Blatt
• Fruchtgenussrecht im C-Blatt
• sonstige Lasten wie Leitungsrechte im C-Blatt

3.4 Löschung von grundbücherlichen Eintragungen

Im Zuge der Immobilientransaktion können im Grundbuch gleichzeitig auch Löschungen erfolgen wie z. B.

• Löschung von Pfandrechten aus dem C-Blatt mittels Löschungserklärung der Gläubiger
• Löschung von sonstigen Lasten wie Fruchtgenuss-, Pfandrechten aus dem C-Blatt mittels Löschungserklärungen oder Sterbeurkunden der vormals Berechtigten
• Gelöscht wird weiters in dem Sinne auch der bisherige Eigentümer, der durch den neuen Eigentümer mit einer neuen B-LNR (B-Laufnummer), gefolgt von den Anteilen der Liegenschaft, ersetzt wird.

3.5 Grundstücksveränderungen

Weiters können im Zuge der Immobilientransaktion auch Grundstückszu- oder abschreibungen verbüchert und zum Beispiel auf Antrag eine neue EZ (Einlagezahl) in der gegenständlichen KG (Katastralgemeinde) eröffnet werden. Dafür sind Vermessungsurkunden mit dem Grundbuchsantrag einzubringen.

3.6 Voraussetzungen für Grundbuchsanträge

• Für die Einverleibung von Rechten und Löschungen sind für jeden Grundbuchsantrag, den jeder Anwalt digital einbringen kann, vorzulegende Urkunden bzw. Erklärungen notwendig. Dazu können nachstehende Dokumente gehören:
• beglaubigter Erwerbstitel, z. B. Kaufvertrag, Schenkungsvertrag, Urkunde bezüglich eine ehelichen Aufteilungs- oder Verlassenschaftsverfahrens
• Bescheinigungen nach Maßgabe der anwendbaren Grundverkehrsgesetze.
• Erklärung von Drittstaatsangehörigen, die nicht mit einer österreichischen Person verheiratet ist, bezüglich der beabsichtigten Nutzung
• Sterbeurkunden für eine „einfache Löschung“ von z. B. einem Fruchtgenuss- bzw. Wohnungsgebrauchsrechtes
• Heirats- oder Namensänderungsurkunde falls der Name einer Partei zwischenzeitlich von dem im Grundbuch eingetragenen Namen abweicht
• Löschungserklärung oder Löschungsquittung für die Löschung eines Pfandrechtes aus dem Lastenblatt (Lastenfreistellung)
• Vermessungsurkunde für eine Grundstückszu- oder abschreibung
• Erklärungen eines allfälligen gesetzlichen Vertreters einer Partei
• (beglaubigte) Übersetzungen von Urkunden
• diverse Vollmachten

4. Kosten der Immobilientransaktion

Eine Immobilientransaktion ist für beide Parteien mit Kosten verbunden. Wenn im Innenverhältnis nicht ausdrücklich etwas anderes geregelt wird, ist mit Nachstehendem zu rechnen:

4.1 Kosten für der Vertragserstellung (Käuferseite)

Für die Erstellung und Beglaubigung des Vertrages fallen Kosten an, die zumeist als Prozentsatz vom Immobilienwert zzgl. Barauslagen und Steuer oder als Pauschalkosten vereinbart werden.

4.2 Kosten für die Treuhandschaft (Käuferseite)

Für die Registrierung der Treuhandschaft bei der Rechtsanwaltskammer fallen derzeit rund EUR 25,00 Gebühren an und Kontoführungskosten bei der Treuhandbank in Höhe von rund EUR 150,- bis EUR 200,-.

Dem Treuhänder steht ein Honorar zu, das – wenn er gleichzeitig Vertragsersteller ist – in der vereinbarten Pauschale inkludiert sein kann. Dies gilt es jedoch mit dem Vertragserrichter im Einzelnen abzuklären.

4.3 Grunderwerbsteuer (Käufer)

Der neue Eigentümer hat beim Erwerb in der Regel Grunderwerbsteuer von 3,5 Prozent des Liegenschaftspreises zu bezahlen. Dieser Betrag kann ggf. geringer ausfallen, wenn die Transaktion zwischen Familienmitgliedern durchgeführt wird.

4.4 Immobilienertragssteuer (Verkäufer)

Der Verkäufer hat in der Regel Immobilienertragssteuer auf den Verkaufserlös/gewinn zu bezahlen sowie die Kosten der Ermittlung bzw. Prüfung der Grundlagen. Den zu entrichtenden Betrag bzw. die Bemessungsgrundlage können im Einzelfall Anschaffungskosten und andere Kosten vermindern.

Sofern die Immobilie in den letzten zwei Jahren als Hauptwohnsitz oder in den letzten zehn Jahren für zumindest fünf Jahre durchgängig als Hauptwohnsitz genutzt wurde, kann die Immobilienertragssteuer ggf. wegfallen. Dies gilt es jedoch im Detail mit dem Vertragserrichter abzuklären.

In komplexeren Fällen (insb. wenn es sich um sog. Neuvermögen handelt) empfiehlt sich die Zusammenarbeit mit einem Steuerberater.

4.5 Eintragungsgebühr (Käufer bzw. finanzierende Bank)

Für die Eintragung des Eigentumsrechts (idR 1,1%) fallen Gerichtsgebühren an genauso wie für die Eintragung eines Pfandrechts (idR 1,2%).

4.6 Kosten der Selbstberechnung (Käufer und Verkäufer)

Der Anwalt nimmt in der Regel die Selbstberechnung der Steuern und der Eintragungsgebühr sowie die Anmeldung der Selbstberechnung via Finanzonline vor. Die Kosten hierfür sind Vereinbarungssache.

Die Fristen für die Veranlassung und Anmeldung der Selbstberechnung berechnen sich wie folgt:

4.7 Kosten für Steuerberatung (jede Partei für sich selbst)

Kosten für eine allfällige zusätzliche Steuerberatung trägt jede Partei für sich selbst.

4.8 Kosten für Vermessungen, Gutachten, etc. (jede Partei für sich selbst)

Kosten für allfällige Neuvermessungen, Wertgutachten, etc. trägt in der Regel die Partei, die diese Leistung für notwendig hält, selbst.

4.9 Kosten der Grundbuchanträge (Käuferseite)

Für das Rangordnungsgesuch bei Gericht und für den finalen Grundbuchsantrag fallen Gerichtskosten von derzeit pauschal EUR 46,00 sowie Kosten für den elektronischen Rechtsverkehr von derzeit EUR 2,10 bis EUR 4,10 sowie der Honoraranspruch des Rechtsanwaltes an. Dies kann in der vereinbarten Pauschale inkludiert werden.

4.10 Archivierungsgebühren

Urkunden werden in der Regel von einem Rechtsanwalt im Digitalarchiv ARCHIVIUM und von einem Notar im Digitalarchiv CYBERDOC gegen Gebühr eingestellt und dem Grundbuchsgericht wiederum im Grundbuchsantrag lediglich eine Referenznummer mitgeteilt; diese papierlose Antragsstellung verringert die Verfahrensdauer.

4.11 Gebühren für Bescheide und Bescheinigungen (Käuferseite)

Behörden verlangen für Bescheide und Bescheinigungen Gebühren, die sich jeweils im zwei- bis niedrigen dreistelligen Betrag bewegen.

5. Dauer der Abwicklung eines Immobilienverkaufs

Sofern zwischen den Parteien im Wesentlichen alles geregelt ist und die beteiligten Behörden und Gerichte durchschnittlich schnell arbeiten, kann mit einer Dauer von etwa 4 bis 8 Wochen für die gesamte Abwicklung der Transaktion – von der Vertragserstellung bis zur Einverleibung der Eigentumsrechte und der Auszahlung des Kaufpreises – gerechnet werden. Hierfür besteht allerdings keine Garantie; dies hängt letztlich vom Einzelfall ab.

Die Dauer verzögert sich, wenn z. B. Urkunden nicht beigebracht werden (können) oder Parteien oder Behörden die Ausstellung von Erklärungen Bescheinigungen nicht oder nicht schnell genug veranlassen. Auch Probleme mit Banken (finanzierend oder mit Pfandrecht im Grundbuch stehend) sowie (nachträgliche) Uneinigkeiten unter den Parteien können die Abwicklung verzögern.

Letzten Endes kann auch nie vorausgesagt werden, wie lange das Grundbuchsgericht für die Bearbeitung des Antrages benötigt.

6. Schlusswort

Selbstverständlich gibt es auch Immobilientransaktionen, die mittels Schenkung oder Erbe, oder im Rahmen des ehelichen Aufteilungsverfahrens erworben werden können. Wir beraten Sie gerne zu Ihrem persönlichen Fall.

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