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Minderung der Geschäftsraummiete aufgrund von COVID-19

21. Februar 2022 von in Covid19, Mietrecht

In einer neuen höchstgerichtlichen Entscheidung des Obersten Gerichtshof (OGH 3 Ob 78/21y) wurde die Fragestellung behandelt, ob bei einer Unbrauchbarkeit bzw. Unbenutzbarkeit der Geschäftsräume aufgrund der COIVD-19 Schließungsverordnung die Geschäftsraummiete gänzlich entfallen bzw. gemindert werden kann.

Die Schließungsverordnung hat das Betreten des Kundenbereiches von Handel und Dienstleistungsunternehmen sowie Sport- und Freizeitbetrieben geregelt und dieses mit wenigen Ausnahmen untersagt.
Der Oberste Gerichtshof hält in seinem Urteil fest, dass bei völliger Unbenutzbarkeit eines Geschäftsraumes aufgrund der Schließungsverordnung kein Mietzins zu entrichten ist. Das Gericht stützt seine Entscheidung auf § 1104 ABGB, der auf „außerordentliche Zufälle“ abstellt, welche nach Ansicht des OGHs bei einer Pandemie gegeben sind. § 1104 ABGB enthält als Aufzählungspunkt „Seuche“ unter welchen COVID-19 per Definition einzuordnen ist.

Es gilt also, dass im vorliegenden Fall kein Mietzins zu entrichten war und somit auch keine Räumungsexekution des Vermieters gerechtfertigt ist.

Abschließend noch zwei ergänzende Eckpunkte: Das Urteil hat sich nicht mit einer allfälligen Teilnutzbarkeit auseinandergesetzt und es wurde später auch der Fixkostenzuschuss durch Verordnung des Bundesministeriums für Finanzen eingeführt. Wie sich dieser auf die Fallbeurteilung auswirkt und ob das zu einer abweichenden Beurteilung der Mietzinsminderung führen wird, bleibt offen.
Weiters ist festzuhalten, dass im gegenständlichen Mietvertrag die Anwendung des § 1104 weder beschränkt noch ausgeschlossen war, weshalb die Entscheidung des OGH in vielen anderen Fällen sohin nur bedingt brauchbar ist.

Mag. André Hitzenbichler MBL
Rechtsanwalt

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